Ипотечное кредитування у Російської Федерации

смотреть на реферати схожі на «Іпотечне кредитування у Російської Федерації «.

Коледж Державного Управління, Економіки і Права, Северо-Западной.

Академії Державної Служби за нового президента Російської Федерации.

Реферат на тему.

«Іпотечне креди-тование в Рос-сийской Федерации».

Виконав студент колледжа.

Волков Олег А.

10 «е» класс.

Проверил.

Преподаватель.

Самодуров А. А.

Введение

.

Іпотечний кредит, видають під заставу нерухомості, включаючи земельну власність, є одним із форм кредитування, активно які у ринкової економіки, які забезпечують надійність угоди. Земельна власність втягує до системи ринкових кредитних відносин підприємства, організації, фірми, населення, які мають у власності приватизовані квартири, земельні наділи, житловий фонд.

Іпотечний кредит грає великій ролі в заміщення державних джерела фінансування потреб підприємств, фірм і житлового будівництва банківським кредитом на надійної основі. Його розвиток сприяє нарощуванню інвестиційної активності господарюючих суб'єктів за умов дефіцитності ресурсів довгострокового характеру, високих темпів инфляции.

Система іпотечного кредитования.

Система іпотечного кредитування включає два направления:

. безпосередню видачу іпотечних кредитів господарюючих суб'єктів і населению,.

. продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов’язань), що забезпечує додаткове залучення ресурсів для кредитования.

Першим напрямом проводять переважно іпотечні банки, другим — фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені запорукою майна, і далі від імені їхній базі випускають цінних паперів (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю й дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. По зобов’язанням деяких фінансових компаній за кордоном гарантом виступає держава, що підвищує їх надежность.

Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов’язує грошову масу в обороті, сприяє перерозподілу капіталу за районам країни й економічним сферам, стабілізує відсоткові ставки по кредитам.

Банки, займаються іпотечним кредитуванням, цих умовах негаразд обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції у вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, що знову пускають в господарський оборот, видаючи нових кредитів. Ефективне функціонування даної системи припускає наявність розвиненого вторинного іпотечного рынка.

Розвиток іпотечного кредитування у России.

У ще лише створюється ринок іпотечних зобов’язань. Першим банком, використовує цю схему, виступив Ярославський філія Іпотечного акціонерного банку, і навіть іпотечна кредитна компанія. Активно здійснює операції у іпотечному ринку «Стандартбанк».

Проблемами розвитку іпотечного кредитування російськими банками є: недостатня ресурсну базу банків, джерело якої в низькому платоспроможному попиті нерухомість, відсутність у банків досвіду розміщення коштів у терміни понад рік та висока інфляція. За оцінками фахівців банків, котрі займаються іпотечним кредитуванням, найбільш краща тривалість кредитного періоду клієнтам становить у три роки. Для банків величезної проблемою ліквідності є розрив термінами залучення короткострокових ресурсів немає і тривалими термінами розміщення ресурсів при іпотечне кредитування. Рішення проблеми залучення ресурсів для іпотечного кредитування вирішується поруч іпотечних банків з допомогою випуску великих облігаційних житлових займов.

З метою розширення використання коштів населення і побудову інших позабюджетних джерела фінансування у житловій сфері, і захисту їх .від інфляції Указом президента Російської Федерації від 10 липня 1994 р. № 1182 встановлено, що юридичних осіб, мають права замовника при проведенні будівництва житлових будинків, відведений у встановленому порядку земельну ділянку під до житлового будівництва і проектну документацію на до житлового будівництва, можуть залучати фінансові кошти громадян Російської Федерації з допомогою житлових сертификатов.

Житлові сертификаты Это особливий вид облігацій з индексируемой акцій становить, що засвідчують права їх собственника:

. купівля власником квартири (квартир) за умови придбання пакета житлових сертификатов,.

. отримання від емітента на першу вимогу індексованої від номінальної вартості житлового сертификата.

Схема індексації від номінальної вартості житлового сертифіката вказується за його випуску і залишається незмінною протягом встановленого термін дії житлового сертификата.

Житловий сертифікат засвідчує внесення першим власником (юридичним чи котра фізичною особою, що набирає сертифікат) коштів у будівництво певної загальній площі житла, розмір якої змінюється у протягом за встановлений термін дії житлового сертификата.

Номінал житлового сертифіката встановлюється в одиницях загальної площі житла, соціальній та його грошовому эквиваленте.

Житловий сертифікат, зазвичай, існує певна термін действия.

Як емітентів житлових сертифікатів можуть виступати юридичних осіб, зареєстровані біля Російської Федерації, мають: права замовника для будівництва житла, відведений в установленому порядку земельну ділянку під до житлового будівництва і проектну документацію на житло, що є об'єктом залучення коштів, і навіть юридичних осіб, що у установленому порядку передані всі зазначені права.

Емітентами житлових сертифікатів що неспроможні виступати банки, кредитні установи, товарні і фондові биржи.

Емітент житлових сертифікатів несе від імені зобов’язання в ним перед власниками житлових сертификатов.

Обсяг емісії житлових сертифікатів (виражений в одиницях загальної житлової площі) неспроможна перевищувати розміру загальній площі споруджуваного емітентом житла, що є об'єктом залучення средств.

Параметри житлових сертификатов.

Житловий сертифікат мусить мати такі обов’язкові реквизиты:

1. найменування «житловий сертификат»,.

2. дату і номер державної реєстрації речових випуску житлових сертификатов,.

3. термін дії житлового сертификата,.

4. дату придбання житлового сертифіката першим собственником,.

5. розмір загальній площі житла, оплачений на придбання одного житлового сертификата,.

6. загальний обсяг емісії житлових сертифікатів даної серии,.

7. ціну придбання житлового сертифіката першим собственником,.

8. схему індексації від номінальної вартості житлового сертифіката за його випуску емітентом про ціну придбання житлового сертифіката першим собственником.

9. попередні договору продажу-купівлі квартири, який зобов’язується укласти емітент з власником певної кількості житлових сертифікатів, що дає декларація про придбання квартири, із чітко встановленими характеристиками,.

10. порядок узгодження додаткових і остаточних умов майбутнього договору продажу-купівлі квартири, які заздалегідь не визначаються житловому сертифікаті, зокрема вказівку терміном, протягом якого емітент має дати у відповідь розбіжності в умовах договору разі цих разногласий,.

11. умови, які дають власнику сертифіката від укладання договору для придбання квартири, у цьому числе:

. дата, раніше якої житловий сертифікат може бути пред’явлено емітенту власником з вимогою про взяття договора,.

. мінімум сертифікатів, дає право вимагати підписання договору купівлі-продажу квартири і Порядок її оплаты,.

. термін виконання емітентом житлового сертифіката й обов’язки про передачу квартири власнику житлових сертификатов,.

12. повне найменування емітента, його підпис і поставив печатку, 13. повне найменування (ім'я) власника житлового сертифіката, 14. повне найменування банку (банків), контролюючого цільове використання залучених средств.

Відсутність будь-якого реквізиту робить житловий сертифікат недействительным.

Власник житлових сертифікатів, відповідних щонайменше 30% загальній площі квартири певного типу, має право укладання договору з емітентом договору продажу-купівлі для закупівлі при умови оплати у будь-якій формі що залишилася вартості квартиры.

Емітент зобов’язаний при наданні йому житлових сертифікатів зі своїми собственником:

. укласти договір купівлі-продажу квартири з власником сертификата,.

. погасити житловий сертифікат за номінальну вартість, розрахованої відповідно до схемою індексації від номінальної вартості житлового сертификата.

Якщо емітент неспроможна здійснити погашення житлових сертифікатів, це має зробити гарант, укладення договору з яким обов’язково для емітента. До випуску і зверненню біля Російської Федерації допускаються житлові сертифікати, проспект емісії яких пройшов державної реєстрації у Міністерстві фінансів Російської Федерації або його органах на місцях. Випуски житлових сертифікатів маємо отримати у порядку державний реєстраційний номер.

Іпотечні кредити завжди обумовлюються запорукою нерухомості ипотеки.

Объект залога.

Розвиток іпотеки вимагає існування власника предмета застави, оскільки закладати землі і нерухомість може лише власник предмета застави, і навіть його права вільного відчуження що у власності нерухомості. У цьому іпотека будинків оформляється з іпотекою земельних ділянок, якою воно перебуває. У Росії розробляється нормативно-правову базу, створює умови реалізації операцій із нерухомістю і засипали землею. У Конституції РФ сформульований ряд правових норм, легализирующих приватну власність на грішну землю та операції з її купівлі-продажу, запоруці, здачі у найм тощо. буд. Прийнято закони заставу, і банківську діяльність, приватизації тощо. Видано низку указів президента і постанов уряду про фінансування житлової сфери, додаткові заходи із розвитку іпотечного кредитования.

У російському законодавстві іпотекою визнається заставу підприємства, будівлі, будинку, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов’язаний із землею, разом із відповідним земельною ділянкою чи правому користування нею (Закону РФ «землі», ст. 42).

ІПОТЕКА — це з способів забезпечення зобов’язання нерухомим майном, у якому заставоутримувач проти неї у разі невиконання заставником зобов’язання отримати задоволення за рахунок заставлену нерухомість. Іпотека можна використовувати в забезпеченні будь-якого грошового зобов’язання, зокрема й інвестиційні зобов’язання по кредитному договору, що зумовлює існування іпотечного кредита.

До категорії нерухомості належить земля або об'єкти, безпосередньо пов’язані з землею (підприємства, житлові та нежитлові вдома, дороги).

Закон РФ «0 заставі» встановлює правило, з якого заставу нерухомості майна можливий тільки разом із земельною ділянкою, на яку повергнута нерухомість, або правом на них.

Юридична регистрация.

Юридична оформлення угод має значення для іпотечного кредитування, що у цих угод лежить право власності, чи право господарського володіння на закладываемую нерухомість. Законодавство передбачає певний порядок його оформлення. Суб'єктами договору заставі являются:

. боку договору заставі (заставник і заставоутримувач) — юридичні і обов’язкові фізичні лица,.

. реєструючий орган,.

. власник єдиного заставного реестра.

Договір про іпотеку залежить від письмовому вигляді й може бути нотаріально засвідчено. зв може передбачати значну свободу дії залогодателя:

. можливість відчуження закладеного майна з російським перекладом на набувача боргу по обязательству,.

. здачу майна в аренду,.

. обтяження майна новими боргами та т. д.

Різновидом застави є заклад. І тут закладене майно передається заставодержателю володарем на період до виконання забезпечуваного їм зобов’язання в кредиту.

Іпотека підприємства поширюється попри всі його майно, включаючи основні фонди й його оборотні кошти, і навіть інші цінності, відбиті в самостійному балансі підприємства, якщо інше встановлено законом чи договором.

Підприємства, що їх державне майно закріплено на основі господарського володіння чи оперативно керувати, здійснюють заставу з дозволу власника цього майна України та Комітету з управлінню державним имуществом.

Комітет із управлінню майном може дати згоду передати під заставу майна тільки після оцінки господарського стану заставника, змісту договору банківської позички, договору застави, при наявності документів, які визначають необхідність здійснювати заставу державного имущества.

Згода Комітету з управлінню майном на заставу має бути отримано до набрання чинності основного договору. Договір про іпотеку повинен содержать:

. найменування заставника і заставоутримувача і місця їхнього на хождения,.

. назва кредитного договору чи іншого зобов’язання, чиє виконання забезпечується даної заставної, із зазначенням дати й місця укладання договора,.

. вказівку суми основного зобов’язання, забезпеченого ипотекой,.

. вказівку термінів сплати сум, забезпечених ипотекой,.

. опис закладываемого нерухомого майна, і його грошову оцінку, місце його нахождения,.

. найменування документів, підтверджують права власника на закладываемое имущество,.

. вказівку те що, що закладываемое майно не обтяжене іншими обязательствами,.

. підписи заставника і залогодержателя,.

. найменування органу, що зареєстрував іпотеку із зазначенням дати, місця реєстрації, номер в Єдиному заставному реестре.

За угодою сторін у заставну можуть бути включені інші условия.

Іпотека має забезпечити сплату заставодержателю суми основного боргу та відсотків у ній, відшкодування збитків і витрат, що з використанням ресурсів, а разі потреби і відшкодування витрат за реалізації предмета іпотеки. Іпотека підлягає обов’язкової реєстрації у органах за місцем розташування підприємства, будівлі, споруди чи іншого об'єкта. При переході права власності щодо іпотеки до іншого особі необхідна реєстрація у тому місці, де зареєстровано ипотека.

Регистрация договорів ипотеки.

Постановою Уряди Москви від 20 вересня 1994 р. № 788 «0 запровадження біля Москви єдиної системи державної реєстрації застави і єдиної реєстру угод про заставу» запроваджено реєстраційний реєстр договорів заставу — Єдиний заставний реестр.

Державну реєстрацію договорів іпотеки (як частину державної фінансової системи реєстрації нерухомості і угод із нею) осуществляют:

. КУГИ,.

. ПИБ,.

. Земельний комитет,.

. Департамент муніципального жилья,.

. Міська реєстраційна палата — власник Єдиного заставного реестра, Договор заставу вважається зареєстрованим, если:

. йому присвоєно номер код особистого заставного реестра,.

. обов’язкова запис в реєстрації застави внесений у Єдиний заставний реестр,.

. на договору про заставу і на свідчення про реєстрацію застави завдано номер (код),.

. надлежаще-оформленные копії передано у Архів договорів заставу, власникові Єдиного заставного реестра.

Реєструючий орган зобов’язаний і при отриманні документів, підтверджують повне чи часткове виконання забезпеченого запорукою зобов’язання чи зміни договору заставі, внести реєстраційну запис в відомчий реєстр і просить передати відомості власникові Єдиного заставного реестра.

При припинення права застави реєстрація застави погашається власником Єдиного заставного реестра.

Відповідно до Законом Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» і Указом президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 р. М 2281 «0 розробку й впровадження позабюджетних форм інвестування житлової сфери» іпотечний кредит надається банками біля Російської Федерації юридичним і фізичних осіб для будівництва (реконструкцію) житла, облаштування земельних ділянок, і навіть для закупівлі житла за умови застави нерухомого майна (ипотека).

Залежно від суб'єкта кредитування іпотечні позички на будівництво житла поділяються на кредити, надані безпосередньо його майбутньому власнику, і позички, видані подрядчикам.

Кредитування житлового будівництва виробляється при умови відводу забудовнику у порядку земельної ділянки й наявності дозволу відповідних органів для будівництва житла. Кредит для будівництва (реконструкцію) житла надається в рамках, передбачених проектами і договорами порядку за проведення будівельно-монтажні роботи, термінів і вартості будівництва (реконструкции).

Об'єкти кредитования Объектами кредитування выступают:

. придбання і облаштування землі під майбутнє житлове строительство,.

. будівництво (реконструкція) жилья,.

. придбання жилья.

В залежність від об'єкта кредитування банки надають три виду житлових кредитов:

. земельный,.

. строительный,.

. кредит під придбання жилья.

У положенні про житлові кредити сказано, що видача кредитів на до житлового будівництва здійснюється шляхом відкриття кредитної лінії на, у своїй позичка видається позичальнику частинами, відповідним вартості етапів будівельно-монтажних работ.

У процесі фінансування будівництва банк здійснює контролю над таки цільовою витратою коштів та дотриманням графіка строительства.

Заключение

кредитного договора.

Сума що його видають банком кредиту має, зазвичай, перевищувати 70% вартості придбання та облаштування землі, будівництва (реконструкції) чи вартості купованого житла, зафіксованої в заставної, за умови, що решта витрат здійснюється заемщиком.

Основними документами, визначальними взаємовідносини банку і позичальника при наданні позички, є кредитний договір та установчий договір про заставі (про іпотеку) .

У кредитний договір визначаються: мету отримання позички, термін і розміри кредиту, порядок видачі погашення кредиту, відсоткова ставка, умови і періодичність його зміни, забезпечення кредитного зобов’язання позичальника, умови страхування позички, спосіб мислення і форми перевірки забезпеченості і над цільовим використанням кредиту, санкції за межі не цільове користування та невчасне повернення позички, розміри і порядок сплати штрафів, порядок розірвання договору, інші умови за згодою кредитора і заемщика.

Рішення про надання кредиту для будівництва приймається банкомкредитором з урахуванням кредитної заявки заемщика.

Крім заяви видачу позички, де вказують мету і термін використання кредиту, і навіть форма забезпечення, в заявку входят:

. для юридичних лиц-заемщиков — установчі і реєстраційних документів: бухгалтерський підприємства, графік надходження доходів населення і обов’язкових платежів, документи, що підтверджують наявність забезпечення позички, техникоекономічного обгрунтування використання кредиту та розрахунок гаданої окупності кредитуемых витрат, документи, що підтверджують права на ділянку забудови і саме рішення для будівництва, проектно-кошторисну документацію, затверджена у порядку, копія на здійснення підрядних будівельних робіт, інших документів на вимогу кредитора,.

. для фізичних осіб — документи: що підтверджують декларація про ділянку забудови, дозволу будівництво, узгоджена у порядку проектно-кошторисну документацію, документи, необхідних визначення платоспроможності позичальника, інших документів на вимогу банку. Як забезпечення кредиту надається заставу та гарантии.

На етапі розгляду заявки кредитор здійснює комплексний аналіз кредитоспроможності і втрати фінансової стійкості позичальника, оцінює бюджет будівництва (джерела фінансування й наміри з використанню побудованого житла — продаж, здавання в оренду), потреби ринку житла в месторасположении застройки.

До повноти погашення суми основного боргу та відсотків по позичку позичальник немає права без письмової згоди банку продати чи переуступити майнових прав на нерухомого майна третьому лицу.

Що стосується неможливості повернення кредиту позичальником виробляються звернення і реалізація закладеного майна покриття збитків банка.

Схема й умови видачі кредитів для закупівлі житла встановлюються банком за узгодженням із позичальником. Як інструмента кредитування можливі використання перемінної відсоткової ставки, індексування суми основного боргу, відстрочка платежів заемщика.

Залежно від виду кредиту на договір про заставу (про іпотеку) вказуються форма, величину і порядок заставного забезпечення кредита.

Кожен іпотечного банку використовує свою схему надання іпотечних кредитів. Вони дуже різні з об'єктів і суб'єктам кредитування, методам мобілізації ресурсів, стягнення основного боргу і процентов.

Схеми кредитования.

Санкт-Петербурзький іпотечного банку використовує такі схеми кредитування: виступає гарантом фінансової операції у придбанні нерухомості, випускає облігації під конкретні об'єкти нерухомості терміном на двох років, і навіть муніципальний облігаційний займ під будівництво житла і видачу комерційних кредитів під приватизацію предприятий.

По схемою «Форвард — кредитинвест» кредитуються забудовники, які будують житло щодо його реалізації. Як застави виступають споруджувані об'єкти. Тому оформлення застави і видача кредиту здійснюються поетапно принаймні закінчення строительства.

У самій Москві програму контрактних заощаджень, що дістали назву сімейних житлових накопичувальних рахунків, здійснює Іпотечний акціонерний банк.

Клієнт, відкриваючи рахунок у банку, зобов’язаний був протягом щонайменше 1 року нагромадити суму, рівну 30% вартості купованого житла. Кошти індексувалися у вигляді перекладу карбованцевих сум в долари США за курсом ММВБ на даний момент внеску. Банк після закінчення терміну накопичення надавав довгостроковий житловий кредит. Схема накопичувальних рахунків «ощадних житлових контрактів» використовується Ощадбанком Росії. У виконання умов контракту (мінімальний термін контракту 1 рік) клієнт проти неї отримати іпотечний кредит по зниженою відсоткової ставці (80% від ставки за кредитами для будівництва і придбання жилья).

Найбільшого поширення набула у Росії отримала схема кредитування, джерело якої в укладання з позичальником договору оренди купованого з допомогою кредиту житлового приміщення з правом наступного його викупу. За такою схемою працює Столичний банк заощадженьАГРО в Москві. Його партнерами є Універсальна фінансова компанія і ряд ріелторських фирм.

Фінансова компанія в рієлтерської фірми квартиру для позичальника банку і укладає з нею договір оренди договір із правом її викупу. Договір укладається однією місяць працював із регулярним його продливанием, якщо позичальник своєчасно вносить внески за кредитами. Компанія виступає перед банком поручителем позичальника у разі неповернення кредиту на встановлених термінів погашає даний кредит з допомогою зворотної реалізації квартири рієлтерської компании.

Розмір кредиту до вартості квартири становить: 2/3 при кредиті до 2 років, 60% - від 3 до 5 років і 50% - від 6 до 10 лет.

При встановленні платежів з основному обов’язку і опиратися відсотковим ставками за довгостроковими кредитах банки використовують метод індексації платежу за курсом рубля до доллару.

У Росії її розвиток іпотечних кредитів стримується станом юридично — правова база і відсутність відповідних інститутів, що з обслуговуванням ипотеки.

Чимало труднощів у банків та інвесторів є щодо ціни застави. Якщо з оцінкою квартир чи дач особливих труднощів не виникає, то назвати точну ціну підприємства, особняка дуже складно і вимагає роботи фахівців. Для зтого треба постійно займатися моніторингом ринку, аналізом цен.

Серйозною проблемою у іпотечних банків є отримання достовірною інформацією про титулі власності. Це створення дочірніх структур банку, котрі займаються оцінкою, перевіркою документів, оформленням кредитів і реалізацією закладеного майна у разі неповернення ссуд.

Для операцій із нерухомістю необхідні юридичні норми, регулюючі діяльність всіх його ланок іпотечної системы.

Ринок іпотечних зобов’язань вимагає розробленість всіх аспектів операцій із нерухомістю, включаючи діючу процедуру звернення, тобто. відчуження нерухомості у разі невиконання обязательства.

У прийнятому Законі РФ «0 заставі» над повною мірою опрацьовані питання іпотеки. Деякі їх не узгоджуються із чинним законодавством у частині використання застави квартир. Не відрегульоване порядок застави земельних ділянок, що під будинками та спорудами. Не прийнятий Закон про кондомініумі. Не належним чином відпрацьована і процедуру реалізації застави через судові органи. Справи із відчуження нерухомості розглядаються поруч із загальними судовими позовами надзвичайно тривалий час, що різко знижує привабливість іпотеки. З іншого боку, необхідні закони, щоб забезпечити реально прав потребителя.

Заключение

.

У нашій країні, поки не розроблена відповідна інфраструктура іпотечної системи, що з створенням біля Росії єдиного порядку реєстрації нерухомого майна, оформлення прав з його володіння, єдиної бази даних про заставлену нерухомість і т.п. У дивовижній країні варто прийняти комплекс законів, регулюючих іпотечні угоди та діяльність структур, котрі займаються операціями з недвижимостью.

Для повноцінного функціонування системи іпотечного кредитування у Росії необхідно створити систему страхування операцій із .нерухомістю. Поки що в умовах, за всієї несовершенности системи іпотечного кредитування і навіть системи законодавства часто використовуються звані системи псевдо-ипотеки (наприклад попередня передача прав на об'єкт нерухомості кредитору, та був здавання у найм цього об'єкта нерухомості фіктивному кредитоотримувачу)… Список використаної літератури. С. А. Александров, Ф. И. Пугачев. «Кредитні кошти обігу євро і платежа».

М. «Факт». 1991 р.. В. А. Селиванкин. Техніка кредитування. Л. «Кооперація». 1926 р.. В. С. Волынский. Кредит за умов сучасного капіталізму. М. «Фінанси і статистика». 1991 р.. М.Коган. Комерційні банки й українські підприємства. Розрахункові і кредитні взаємовідносини. Випуск третій. 1992 р. Центр ділової інформації газеты.

«Економіка і жизнь».